INVESTERING I JORD - ER DET NU EN GOD IDÈ?
Property Secrets 07/07/08
Da mange ejendomsmarkeder i veludviklede lande oplever en nedgangsperiode, er det så et fordelagtigt alternativ at investere i jord? Robin Bowman spørger Ailse MacFarlane, Marketing Chef i Landcorp International om konceptet investering i jord og om det at være "nybegynder" inden for denne type af investering.
Mark Twain gav engang det råd "køb jord - de laver det ikke mere". Den generelle opfattelse er dog stadig , at investering i jord er forbeholdt for de rige og velhavende.
Desuden, hvis ejendomsmarkedet i så mange udviklede lande oplever nedtur, vil det ikke smitte af på investeringer foretaget i jord?
Vi spurgte Ailse MacFarlane, Marketing Chef i Landcorp International nogle "nybegynder spørgsmål" om konceptet at investere i land.
"Uudviklet jord er guld værd", siger Ailse.
"Et meget velkendt ordsprog inden for ejendomsbranchen er "jord købes i acre og sælges i m2". Forskellen mellem den pris man betaler for noget jord ved indtræden og den pris man kan opnå ved salg er kæmpestor. Det kræver dog lidt ekspertise til at skelne mellem hvilken jord, der kan opnå byggetilladelse".
ROBIN
"Okay Ailse, det lyder jo meget godt, men vil jord ikke også blive ramt som ejendomsmarkedet i en nedgangsperiode"?
AILSE
"Jorden vil altid være det værd som du har betalt for den. Statistisk set, er jord kun steget i værdi som tiden går. Værdien af jorden bestemmer hvad du kan gøre med den. Er det landbrugsjord, vil værdien være mindre".
"Jord kan udvikles til at få den største potentielle stigning med tiden. Er der nedgangstider på markederne over og du ejer et stykke jord, vil det bestemt holde sin værdi. Med mindre, jorden er forurenet eller du beslutter dig for at sælge den til en billigere pris end den du har investeret i. Jord kræver ingen tilsyn eller vedligeholdelse. Jord oplever den største stigning når der opnås byggetilladelse, så det bliver ikke berørt af op eller nedgangstider, da der ikke er bygget noget på den. Hvad du bygger på jorden kan falde i værdi, men selve jorden vil altid være den værdi som du har investeret (med mindre du har betalt for meget for den). Med aktie-og ejendomsmarkedet i frit fald verdenen over, kigger investorer nu efter alternativer måder at placere deres penge. Givet den nuværende verdensituation inden for ejendomsmarkedet, tilbyder investering i jord et spændende alternativ, og specielt fordi prisen for at investere er så lav sammenlignet med den pris man betaler for køb af en ejendom. Ydermere er de investeringsmuligheder vil tilbyder i Canada (og snart Brasilien) i lande med en solid økonomi, velfærd, olieproducerende nationer og vækst i både befolkning og beskæftigelse. Så for mange investorer i plagede lande som England og Irland, er denne form for investering en super strategi. Et andet vigtigt punkt er at jord uden byggetilladelse er klassificeret som "erhvervsejendom" og kan derfor placeres som en "UK Self Invested Personal Pension (SIPP)" som betyder at ethvert udbytte er ikke underlagt skatter. (Gælder dog kun i England)".
"Vi har adskillige IFA netværk i England hvor kunder bliver anbefalet til at investere i denne mulighed. Mange af disse kunder har traditionelle pensioner og får kun et lille udbytte af det. Ved at overføre denne pension til SIPP, kan kunden selv varetage deres pension og investere og dermed få pengene til at arbejde på en langt mere effektiv måde".
ROBIN
"OK, jeg er klar over fordelene ved denne form for investering, at det ikke kræver noget tilsyn, vedligeholdelse osv, men hvad med ulemperne? Fra et investors synspunkt; der er ingen afkast med det samme, så det kan ikke blive til nogen opsparing"?
AILSE
"Du har helt ret. Det er derfor Landcorp International´s forrentningsmodel har været / er så succesfuld. Den samlede investeringskapital fra vore kunder medvirker til at development selskabet kan arbejde videre med projektet og derved bibeholde en værdi stigning". "Vores priser tilbyder en stor værdi for pengene samtidig med at vi henvender os til en bred målgruppe idet man ikke skal ud og låne penge. Desuden imødeser vi også development selskabets krav. Sagt på en anden måde; vores investering er "finanskrise" beskyttet, idet man som investor ikke påvirket af eskalerende omkostninger og en bidende afdragsordning".
ROBIN
"Er det ikke alt sammen meget risikabelt - dét at købe jord som muligvis kan opnå byggetilladelse. Det lyder som "gambling"! Hvis det nu ikke er "gambling", da det jo er meget sandsynligt, at byggetilladelsen kan opnås, har det så en effekt på prisen"?
AILSE
"Ja, du har nok hørt udtrykket "Høj risiko - høje afkast". Skal dog huske på at jorden er allerede godkendt til udvikling, så risikoen for ikke opnåelse af byggetilladelsen er meget lav. Vores model er bygget op investors køb af uudviklet jord og opnår samme resultater som developeren men for en mindre pris. Det foregår normalt på den måde, at development selskabet rejser kapital fra en finansiel institution ved at udnytte andre aktiver ejet af development selskabet som en sikkerhed".
"Næsten med det samme bliver der tilskrevet renter og der er betydelige betalinger, der skal foretages, når først udviklingen af projektet finder sted. Forskellen med Landcorp´s model er at kunderne ejer jord side om side med development selskabet og der skal ikke betales nogen renter. Til gengæld deler development selskabet en del af profitten med kunderne som normalt kun vil være til stede for individuelle".
ROBIN
"Hvordan kan I fastsætte en jords værdi med og uden byggetilladelse? Med ejendomme kan man sammenligne, men hvordan kan jeg vide hvad nogle acres vil være værd efter byggetilladelsen af et strandudsigt hotel"?
AILSE
"Som med ejendomme, skal du bruge sammenligninger når du skal købe jord med og uden byggetilladelse. Du skal kigge på jordpriser i området, inddelingen af jorden (er det grønne områder, marker, landbrugsjord eller noget fjerde), faciliteter, afstand til byen, befolkningsstørrelse, international flyafstande osv".
ROBIN
"I jeres pressemeddelelse står der at det meste almindelige spørgsmål I modtager er "hvis det er så værdifuldt efter genklassificering hvorfor sælger alle development selskaber så før"? - Svar "Ofte realisere de kun et beløb for at rejse udviklingskapital". "Men hvis værdien er så sikker senere, så hvorfor ikke bare låne pengene til projektet? Hvilket fører tilbage til at det er lidt "gambling""?
AILSE
"De fleste finansielle institutioner vil ikke låne penge udelukkende til jord uanset om det er klassificeret / inddelt uden at der er andre aktiver der kan stilles som pant. Når byggetilladelsen er nået vil de dog låne. Vi rejser yderligere udviklingskapital for development selskabet uden behovet for at låne. Vi hjælper dem med at finansiere med det formål at opnå byggetilladelse. Vores forrentningsmodel dikterer, at development selskabet kun tilbyder en lille del af jorden som sikkerhed for investoren. Investeringskapitalen går ikke til renter eller betalinger til development selskabet, men genererer en nødvendig yderligere investeringskapital for at opnå byggetilladelse - og hvor man deler den finansielle byrde i tidlige faser af Master Planenlægning for projektet. I kraft af dette giver development selskabet en del af den fremtidige profit som "tak" for finansiering nu - det er en vind-vind situation for såvel vores kunder som development selskabet".
ROBIN
"Mange har hørt historier om investorer der har købt jord i England med det løfte at det vil blive genoverdraget, som jo ikke sker. De bliver ladt tilbage med en grund sammen en masse andre, som muligvis er usælgelig. Hvordan kan jeg undgå denne slags cowboy sælger"?
AILSE
"Meget simpelt. Lad vær med at købe beskyttet jord med mindre du har viden fra de lokale myndigheder at der forelægger en mulighed for ændring af klassificering. Lad vær med at købe jord, som ikke klart viser at det kan bruges til udvikling. Vær sikker på at det firma du køber jorden fra ejer jorden og få bevis på at den nuværende inddeling vil tillade videre udvikling samt development selskabet arbejder flittigt med at opnå byggetilladelse".
ROBIN
"Hvor er det bedste sted at købe jord - byer, kyst arealer"?
AILSE
"Hvis du køber som en investering, skal du købe i et område der kan bruges til noget, og at de økonomiske data peger i den rigtige retning - fx lav arbejdsløshedsprocent, økonomisk vækst osv. Hvis du køber for at bo der, er det en personlig beslutning og på baggrund af det kan du vælge by, kyst; afhængig af livsstil og behov".
ROBIN
"Hvis jeg køber jord, binder jeg min kapital så hvilken tidshorisont investeringsmæssigt skal jeg gå efter"?
AILSE
"Det afhænger af hvilket stadie projektet er på. Hvis det er i begyndelsen af et projekt kan det tage 5-7 år. Varigheden er ikke det mest kritiske - det er tilskrivningen over den periode hvis du investerer. Det er vigtigt, at den årlige tilskrivning imødekommer dine forventninger.Mht jorden i Canada, forventer vi at værdien af jorden vil blive realiseret i 2010. Varighedenher fra start til fortjeneste er sat til 3-5 år. På dette tidspunkt kan du enten træde ud med din profit eller bytte din investering med en grund og bygge, så det kan tage længere tid, men du vil stadig være i stand til at opnå fornuftige afkast fra år til år".
ROBIN
"Hvad er de forskellige metoder - direkte fra ejer, gennem et firma som jer? Hvad er fordele/ulemper"?
AILSE
"Det afhænger af hvad du vil. Hvis du kigger efter en investering kan du købe jroden fra en developer som har tilladelse til at udvikle på jorden. Eller du kan vente indtil værdien af byggegrundene er realiseret og sælge med profit. Dette er hvor du realiserer de højeste afkast mht værdien af jorden. Minimum størrelse som du kan købe i Canada er fx 100.000m2. Istedet for en person der køber det areal, som jo kan være ret dyrt, kan adskillige investorer gå sammen og skabe et firma som så køber jorden og er dermed flere om at tage risikoen, men så sandelig også fortjenesten. Dette resort vil indeholde en spektakulær 18 hullers golfbane designet af den verdenskendte Nicklaus Design, et hotel, private søer med et utal af vandsportsmuligheder, vandrestier samt et bredt udvalg af beboelses muligheder lige fra villaer, lejligheder - altsammen designet til appellere til de internationale og lokale markeder".
